Как правильно сдать квартиру?

Если вы счастливый обладатель жилплощади, которая по каким-то причинам простаивает, ее вполне можно сделать дополнительным источником дохода и сдать в аренду. Спрос на съемное жилье стабильно высокий, но для того чтобы оградить себя от различных эксцессов и «подводных камней», надо знать, как сдавать квартиру правильно.

Итак:

1.    Определитесь со стоимостью аренды.
Одна из гарантий удачной сделки - адекватная оценка сдаваемого жилья. В любом случае стоит изучить рынок и посмотреть похожие на ваш варианты. На стоимость аренды влияет как общее состояние квартиры (см. пункт 1), так и тип дома (наибольший спрос у новостроек и монолитно-кирпичных домов), а также этаж, удаленность и транспортная доступность вашего района, а также наличие рядом с домом необходимой инфраструктуры (магазинов, школ, детсадов, поликлиник и т.д.). Наличие в доме консьержа, выделенной интернет-линии, охраняемой парковки и прочих благ сыграет только в плюс.

2.    Найдите, кому сдать квартиру.
Квартирантов можно искать по-разному. Как через агентства недвижимости, которые возьмут за это деньги, так и самостоятельно. К вашим услугам: тематические интернет-сайты, объявления в прессе, а также «сарафанное радио» - друзья и родственники. Хотя через знакомых меньше риска найти недобросовестного квартиросъемщика, чем путем подачи объявлений, всегда  смотрите, кому сдаете. Смотрите главным образом не в паспорт, а на людей, первое впечатление обычно редко подводит. 

Для дорогой квартиры лучшие арендаторы – это юридические лица, время от времени снимающие жилье для своих сотрудников. Жильцы живут недолго, убирают часто, да и проблем с оплатой нет. 

Для более дешевой квартиры возможны разные варианты. Профессиональные риэлторы как правило обращают внимание на: 

- гражданство (при заселении «гостей» из бывших союзных республик есть риск превращения вашей квартиры в гостиницу для их земляков);
- возраст (молодежь часто ассоциируют с шумными вечеринками и кошмаром для соседей);
- профессия (красноречиво свидетельствует о платежеспособности квартиранта);
- наличие детей и домашних животных (возникает риск порчи квартирного имущества).

Опытные квартиросдатчики часто отдают предпочтение семьям приезжих  с маленькими детьми. Такие квартиранты обычно заинтересованы в долгосрочных и стабильных отношениях с хозяином квартиры. В народе худшие рейтинги – у одиноких мужчин, (способных превратить квартиру в общежитие) и студентов (безденежье, шум), хотя все относительно.

Однако кому бы вы ни отдали предпочтение, важно сохранять с жильцами необходимую дистанцию. В случае панибратства новые «друзья», снимающие вашу квартиру, рискуют «сесть на шею» и пустить на самотек как оплату квитанций, так и, собственно, оплату аренды. А оно вам надо?

3.    Оформите сдачу квартиры юридически.
При сдаче квартиры крайне желательно оформить следующие документы:

1)    Договор найма жилого помещения (следует отличать от договора аренды, его заключают между юридическими лицами). Профессионалы советуют составлять этот документ, даже если нужно сдать квартиру лишь на несколько дней. 

Без договора вы рискуете:
•    не получить через суд долги, если вдруг горе-жильцы не захотят оплачивать свое проживание и коммунальные платежи;
•    не возместить в судебном порядке  ущерб, причиненный теми же горе-жильцами вашему имуществу; 
•    если нет официального договора аренды вашего жилья, подтверждающего факт его сдачи в наем, в полиции не примут ваше заявление о проблемах с жильцами;
•    если ваши квартиранты вдруг затопят соседей, финансовую ответственность за это будете нести именно вы.

Как правильно составить договор найма жилого помещения

Подобный договор не обязательно регистрировать, его заключают в обычной письменной форме.  Если в документе специально не оговорен срок сдачи, то считается, что договор найма заключен на 5 лет и является долгосрочным. Юридическую силу он приобретает с того момента, как его подпишут обе стороны. Каждая из сторон получает свой экземпляр договора, причем не ксерокопию, а подлинник. 

Впрочем, по закону обе стороны имеют право на совершение сделки в присутствии нотариуса или на государственную регистрацию договора найма жилого помещения.

Государственная регистрация договора найма — это особая процедура, проводимая специально уполномоченными государственными регистрационными органами, направленная на внесение сведений о праве владения и пользования третьими лицами жилым помещением для проживания в нем в течение срока, указанного в договоре. 

Как зарегистрировать договор найма?

После подписания сторонами договора необходимо уплатить государственную пошлину (обязанность по уплате полшины следует прописать в договоре и возложить либо на одну из сторон, либо в равных долях на обе стороны) и составить заявление на регистрацию (одной из сторон договора).

В день регистрации должны присутствовать обе стороны. У каждого должны быть документы, удостоверяющие личность. Количество экземпляров договора — по одному для каждой из сторон и один экземпляр для регистрирующего органа (он будет храниться в архиве). Помимо договора при себе нужно иметь акт приема-передачи (в случае если в договоре он предусмотрен как неотъемлемая часть) и доверенность (если договор подписывало доверенное лицо, а не собственник).

Если договор собственник жилья заключает с юридическим лицом, то необходимо предоставить полный пакет учредительных документов (свидетельства о государственной регистрации и о постановке на учет в налоговом органе, устав, решение (протокол общего собрания) о назначении директора и приказ о вступлении директора в должность, свежая выписка из ЕГРЮЛ). В Росреестр также следует предоставить кадастровый паспорт сдаваемого помещения.

В случае если собственников жилья несколько, то потребуется их нотариально удостоверенное согласие. Также если у наймодателя есть несовершеннолетние дети, владеющие долей в квартире, на регистрацию следует предоставить разрешение органов опеки и попечительства на совершение такой сделки

Договор найма жилого помещения нельзя в одностороннем порядке изменить в течение срока аренды, только по согласованию сторон. При этом заключают новый договор, прежний считается утратившим свою силу, о чем делается пометка в конце документа. 

2)    Акт приема-передачи сдаваемой квартиры.

Как правильно составить акт приема-передачи жилого помещения

Если вы сдаете меблированную квартиру с дорогой обстановкой и бытовой техникой в этот документ должна обязательно войти опись имущества. Впрочем, если ремонт и обстановка в квартире далеки от «люкса», усердствовать с перечислением бабушкиных комодов не стоит. Лучше заложить амортизацию мебели в арендную плату.

Как правило, составляют два акта приема-передачи жилого помещения. Один из них заполняется при сдаче квартиры внаем, другой - при возврате квартиры.  

3)    Страховка. Сомневаясь в моральном облике жильцов, или опасаясь за дорогую мебель в квартире, можно оформить страховку: или имущества, или гражданской ответственности, или того и иного вместе. 
Страхование особенно актуально, когда собственник проживает далеко, например, за границей.

4.    Определите порядок оплаты и способы передачи денег.

Условия оплаты за наём жилья, а также порядок внесения коммунальных платежей должны быть подробно расписаны в договоре. Желательно отразить в договоре и внесение квартирантом залога - предварительной оплаты сразу за несколько месяцев. Стоит также прописать в арендном договоре условия возврата (или невозврата) залога, в случае, если, скажем, жилец решит покинуть снимаемое жилье раньше предварительно оплаченного срока. 

Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. 

Существует два способа передачи денег:

•    Из рук в руки – способ быстрый и распространенный. Любую передачу денег за аренду квартиры, будь то залог или ежемесячная плата, желательно фиксировать расписками. Для удобства можно распечатать бланк расписки, в который останется лишь вносить сумму платежа, дату и подписи сторон. Подобная расписка нужна в 2-х экземплярах, чтобы один оставался у нанимателя, а второй – у наймодателя. Если арендную плату получает доверенное лицо, ему стоит иметь при себе документы,  подтверждающие наличие доверенности.
•    Безналичные счета. Передача арендной платы за жилье через банковские учреждения путем зачисления на счет упрощает процесс в несколько раз. Тем более, что факт передачи денег, если сохранены все чеки и квитанции, практически невозможно оспорить или отрицать.

5.    Договоритесь о периодической проверке вашего жилья и имущества.

Арендодатель – это тоже работа.  После грамотного оформления всех документов расслабляться рано, вас ждут «трудовые будни» - присмотр за квартирой и ее временными жильцами.  

Ежемесячные проверки вашего имущества просто необходимы, их можно совместить с получением платы за жилье. Время ваших визитов стоит заранее обговорить с квартирантами, слишком частые или внеплановые «проверки» мало кому понравятся. Также порядок проверок можно внести и отдельным пунктом в договор найма жилого помещения.

Хозяину квартиры не стоит стесняться указывать на глубокие царапины на паркете или на испорченный предмет мебели. Жильцы, как правило, редко беспокоятся о сохранности чужого имущества.

Однако у владельца  квартиры есть и свои обязанности - содержать свою недвижимость в порядке. Это означает: регулярно производить ремонт, чинить сантехнику, заменять состарившуюся мебель и бытовую технику и т.д. (обязанности владельца квартиры также отражаются в договоре). 

Если владелец отказывается обслуживать квартиру, цена ее аренды по этой причине может снизиться.